Тревожный сигнал для всей отрасли

Цифру озвучил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков в интервью изданию «Движение.ру». По его данным, если ещё два-три года назад средняя маржинальность девелоперских проектов позволяла уверенно говорить о 10–12% годовых, то сегодня планка опустилась до критических 5%. Для сравнения: средняя рентабельность по экономике России, по оценкам Росстата и ЦБ, колеблется в районе 10–11%. Фактически строительная отрасль, долгое время считавшаяся одним из локомотивов национального ВВП, оказалась в положении аутсайдера по эффективности.

Причины такого сжатия маржи носят системный характер и не сводятся к какому-то одному фактору. Это и удорожание строительно-монтажных работ, и рост стоимости строительных материалов и оборудования, и ужесточение условий проектного финансирования, и увеличение нагрузки на застройщиков в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ). Совокупное давление этих факторов привело к тому, что многие девелоперы начали отказываться от новых площадок или замораживать уже согласованные проекты.

«На фоне снижения маржинальности строительные компании вынуждены более осторожно оценивать участие в новых проектах», — констатировал Антон Глушков. Эта осторожность уже отражается на объёмах ввода жилья в ряде регионов и, по прогнозам экспертов НОСТРОЙ, может усилиться во втором полугодии 2026 года.

КРТ: не стоимость пугает, а неопределённость

Особое внимание в заявлении президента НОСТРОЙ уделено проектам комплексного развития территорий, которые государство позиционирует как ключевой механизм обновления городской среды. Парадокс ситуации заключается в том, что главным сдерживающим фактором для девелоперов является не абсолютный уровень затрат на инфраструктуру, а их непредсказуемость.

Как подчёркивают в НОСТРОЙ, единой доли инфраструктурных расходов для всех проектов КРТ не существует. Этот показатель варьируется в зависимости от десятков переменных: плотности существующей застройки, удалённости площадки от источников ресурсоснабжения, объёма расселяемого жилищного фонда, состояния грунтов и множества других параметров. В ряде случаев совокупные расходы на подготовку территории могут занимать десятки процентов от всей экономики проекта, что при текущей маржинальности в 5% способно сделать проект убыточным ещё до начала строительства.

«Но куда более значимым для бизнеса является не просто рост цен, а невозможность их точно спрогнозировать на старте», — подчеркнул Антон Глушков. Именно эта неопределённость, а не сами по себе высокие затраты, отпугивает инвесторов и заставляет банки ужесточать требования к проектному финансированию. Кредитные организации, видя размытую финансовую модель, либо повышают ставку, либо вовсе отказывают в выдаче кредита, что замыкает порочный круг.

Технологическое присоединение: замкнутый круг бюрократии

Отдельная и, пожалуй, наиболее болезненная проблема — технологическое присоединение к инженерным сетям. Механизм, который должен работать как отлаженный конвейер, на практике превращается в бюрократический лабиринт.

Суть проблемы в следующем. Чтобы войти в проект и получить банковское финансирование, застройщику необходимо представить кредитору детализированную финансовую модель с точным расчётом всех статей расходов. Однако рассчитать стоимость подключения к сетям до получения земельного участка и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) практически невозможно. В то же время без ГПЗУ сетевые организации не рассматривают заявки на подключение. Застройщик оказывается в ситуации, когда ни банк, ни сетевая компания не могут дать ему определённости, а время идёт, и стоимость финансирования растёт.

В современных мегаполисах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске — стоимость подключения к существующим сетям уже превышает 30 тысяч рублей на квадратный метр. Это колоссальная нагрузка, которая ложится на себестоимость жилья и напрямую влияет на конечную цену для покупателя.

«Есть вопиющие случаи, когда застройщику предлагают построить высоковольтную подстанцию или очистные сооружения ради одного дома. Это, конечно, находится за гранью здравого смысла и, как правило, строители либо откладывают, либо отказываются от реализации таких проектов», — привёл пример Антон Глушков. Такие ситуации не просто увеличивают издержки — они делают проекты экономически бессмысленными.

Земля и расселение: скрытые «мины» финансовой модели

Не менее сложной зоной остаётся снос объектов и расселение жителей. Механизм КРТ формализовал процедуру выкупа для собственников помещений в многоквартирных домах, однако все остальные объекты — нежилые здания, гаражи, самовольные постройки, объекты незавершённого строительства — по-прежнему остаются в правовом вакууме. Это неизбежно ведёт к судебным спорам, затягиванию сроков и непредвиденным расходам, которые невозможно заложить в изначальную финансовую модель.

Стоимость земельного участка сегодня составляет от 10 до 25% строительной себестоимости. В сочетании с расходами на технологическое присоединение и сроками реализации этот фактор радикально влияет на экономику проекта. Ошибка в оценке стоимости земли или недооценка сложности расселения может превратить потенциально прибыльный проект в убыточный.

Социальная инфраструктура: нагрузка, которую хотя бы можно просчитать

На этом фоне нагрузка по социальной инфраструктуре — строительство школ, детских садов, поликлиник — выглядит наименее проблемной. По оценке НОСТРОЙ, эти расходы, безусловно, ощутимы при текущей маржинальности, однако они согласовываются заранее, фиксируются в документации и поддаются прогнозированию. Застройщик, по крайней мере, понимает, во что ему обойдётся социальная нагрузка, и может заложить эти цифры в финансовую модель. Главными же источниками неконтролируемого риска остаются инженерные сети и стоимость земельного участка с учётом расселения.

Что делать девелоперам в новых реалиях?

Ситуация, сложившаяся в строительной отрасли в 2026 году, требует от участников рынка качественно нового уровня подготовки проектов. Времена, когда можно было «зайти на площадку» с приблизительными расчётами и скорректировать экономику по ходу дела, ушли в прошлое. При рентабельности в 5% любая неучтённая статья расходов способна обнулить прибыль.

Именно поэтому всё больше строительных и девелоперских компаний обращаются к профессиональному консалтингу ещё на стадии оценки целесообразности проекта. Глубокий аудит финансовой модели, юридическая экспертиза земельного участка, предварительная оценка рисков технологического присоединения и расселения — всё это позволяет минимизировать неопределённость и принять взвешенное инвестиционное решение до того, как в проект будут вложены значительные средства. Наша компания специализируется на комплексном сопровождении строительных и девелоперских проектов: от предынвестиционного анализа и структурирования сделок до юридического сопровождения процедур КРТ и взаимодействия с сетевыми организациями. Мы помогаем застройщикам видеть реальную картину экономики проекта, а не его «парадную» версию.

Отдельного внимания заслуживает вопрос организационно-правовой подготовки к новым проектам. В условиях, когда каждый месяц промедления оборачивается удорожанием финансирования, многие девелоперы предпочитают не регистрировать новое юридическое лицо с нуля, а приобретать готовые ООО с чистой историей и открытыми расчётными счетами. Наша компания предлагает полный спектр услуг по купле-продаже готовых ООО «под ключ»: мы подбираем компанию с нужными ОКВЭД, проверяем её на отсутствие долгов и судебных обременений, обеспечиваем юридическую чистоту сделки и полное переоформление в кратчайшие сроки. Обращаясь к нам, вы экономите не только недели, а порой и месяцы на регистрационных процедурах, но и получаете гарантию отсутствия скрытых рисков, чего не могут обеспечить ни самостоятельное оформление через МФЦ, ни большинство конкурентов, работающих по шаблонным схемам без глубокой юридической проверки.

Перспективы: адаптация или стагнация

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие полтора-два года строительная отрасль будет вынуждена адаптироваться к новой реальности низкой маржинальности. Вероятными сценариями развития ситуации станут укрупнение игроков, уход с рынка мелких и средних застройщиков, неспособных нести возросшую инфраструктурную нагрузку, а также пересмотр государством механизмов КРТ в части распределения затрат на инженерную инфраструктуру между бизнесом и бюджетом.

Однако даже в этих непростых условиях возможности для успешного развития сохраняются — для тех компаний, которые подходят к запуску проектов с максимальной аналитической проработкой и профессиональной поддержкой на каждом этапе. Рентабельность в 5% не оставляет права на ошибку, но она и не означает, что строить стало невыгодно. Она означает, что строить нужно умнее.